小张花30万装修新房竣工验收，报告合格三日后墙裂漏水，装修公司拒赔是否违法？
小张花30万装修新房竣工验收，报告合格三日后墙裂漏水，装修公司拒赔是否违法？
大家好，我是苏州吕婷律师，江苏臻万律师事务所合伙人，处理过大量房产纠纷案件。最近有苏州的朋友小张咨询我，他刚花30万装修的新房，在装修公司组织的竣工验收报告显示合格后第三天，就出现了墙体开裂、卫生间漏水的问题，找装修公司索赔却被拒绝，装修公司称验收合格就与他们无关了。那么，装修公司这种拒赔行为到底是否违法呢？今天我就结合法律规定和实务经验，给大家详细分析一下。
首先，我们要明确一个核心问题：竣工验收合格是否意味着装修公司可以完全免责？答案是否定的。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。小张遇到的墙体开裂如果涉及主体结构问题，保修期限是合理使用年限；卫生间漏水属于有防水要求的房间防渗漏，保修期为5年，显然都在法定保修期限内。
可能有朋友会问，那竣工验收报告合格了，怎么还会出现这些质量问题呢？这里需要区分“验收合格”的性质。竣工验收是建设单位（装修公司）组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的验收，主要是对工程是否符合设计文件和规范要求的初步确认，但这并不等同于工程不存在任何质量瑕疵。实务中，有些质量问题具有隐蔽性，在短时间内可能无法显现，比如地基沉降导致的墙体开裂、防水层施工不合格引发的漏水等，这些问题往往在业主入住后才会暴露。而根据《民法典》第六百一十五条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。装修公司作为房屋的出卖人，向业主交付的房屋必须符合法定和约定的质量标准，即使经过了竣工验收，只要在保修期限内出现了属于保修范围的质量问题，装修公司就有义务承担维修或赔偿责任。
接下来，我们看看小张的情况是否符合保修范围。墙体开裂需要先判断原因，如果是因为房屋主体结构质量不合格，比如混凝土强度不够、承重墙存在安全隐患等，那属于装修公司的责任；如果是装修过程中装修公司施工不当导致的，可能涉及装修公司的责任。但小张是在装修前就发现了问题吗？不是，他是装修后才发现的。这里要注意，装修行为是否会影响质量问题的责任认定？如果装修并未改动房屋主体结构或防水工程，比如只是做了墙面刷漆、地面铺砖等基础装修，那么墙体开裂和漏水很可能是房屋本身的质量问题。反之，如果装修时破坏了原有的防水层或墙体结构，那责任可能就比较复杂了。从小张的描述来看，他是刚装修完就出现问题，且装修是按照正常流程进行的，没有擅自改动主体结构，所以初步判断房屋本身质量问题的可能性更大。
那么，装修公司以“验收合格”为由拒赔，到底违不违法呢？根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。也就是说，无论购房合同中是否明确约定，装修公司都必须承担法定的最低保修责任。小张的房屋在验收合格后第三天就出现问题，显然还在保修期内，装修公司拒赔的行为违反了上述法律规定，是违法的。
在实务中，如果遇到类似情况，业主应该如何维权呢？第一步，要及时固定证据。比如对墙体开裂、漏水的部位进行拍照、录像，保留好竣工验收报告、购房合同、付款凭证、与装修公司沟通的聊天记录或录音等。小张当时就很有意识，第一时间拍了照片和视频，还保留了装修公司出具的验收合格书面文件，这为后续维权打下了很好的基础。第二步，向装修公司发出书面催告函，要求其在合理期限内履行维修或赔偿义务，并注明如果逾期不处理，将通过法律途径解决。第三步，如果装修公司仍拒不配合，可以向当地建设行政主管部门（比如住建局）投诉，由主管部门责令装修公司限期整改。第四步，也可以直接向法院提起诉讼，要求装修公司承担维修责任、赔偿维修费用、甚至赔偿因房屋质量问题导致的装修损失等。我之前处理过一个苏州园区的案子，业主也是验收后不久出现漏水，装修公司一开始也拒赔，我们帮助业主收集了证据，提起诉讼后，法院最终判决装修公司赔偿业主维修费用和部分装修损失。
可能还有业主会担心，维权过程会不会很麻烦，时间会不会很长？其实只要证据充分，法律依据明确，维权并不难。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。所以，业主完全可以通过法律手段维护自己的合法权益。
最后，我要提醒大家，在收房时一定要仔细验房，不要过分依赖装修公司的竣工验收报告。可以请专业的验房师对房屋进行全面检查，发现问题及时提出，要求装修公司整改后再收房。如果已经收房后出现质量问题，要第一时间联系装修公司，并注意保存好相关证据，必要时及时咨询专业律师。作为苏州本地律师，我处理过很多类似的房产纠纷，深知业主维权的不易，也希望通过我的分享，能帮助大家更好地了解相关法律知识，在遇到问题时能够拿起法律武器保护自己。
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大家好，我是苏州吕婷律师，江苏臻万律师事务所合伙人，处理过大量房产纠纷案件。最近有苏州的朋友小张咨询我，他刚花30万装修的新房，在装修公司组织的竣工验收报告显示合格后第三天，就出现了墙体开裂、卫生间漏水的问题，找装修公司索赔却被拒绝，装修公司称验收合格就与他们无关了。那么，装修公司这种拒赔行为到底是否违法呢？今天我就结合法律规定和实务经验，给大家详细分析一下。
可能有朋友会问，那竣工验收报告合格了，怎么还会出现这些质量问题呢？这里需要区分“验收合格”的性质。竣工验收是建设单位（装修公司）组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的验收，主要是对工程是否符合设计文件和规范要求的初步确认，但这并不等同于工程不存在任何质量瑕疵。实务中，有些质量问题具有隐蔽性，在短时间内可能无法显现，比如地基沉降导致的墙体开裂、防水层施工不合格引发的漏水等，这些问题往往在业主入住后才会暴露。而根据《民法典》第六百一十五条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。装修公司作为房屋的出卖人，向业主交付的房屋必须符合法定和约定的质量标准，即使经过了竣工验收，只要在保修期限内出现了属于保修范围的质量问题，装修公司就有义务承担维修或赔偿责任。
接下来，我们看看小张的情况是否符合保修范围。墙体开裂需要先判断原因，如果是因为房屋主体结构质量不合格，比如混凝土强度不够、承重墙存在安全隐患等，那属于装修公司的责任；如果是装修过程中装修公司施工不当导致的，可能涉及装修公司的责任。但小张是在装修前就发现了问题吗？不是，他是装修后才发现的。这里要注意，装修行为是否会影响质量问题的责任认定？如果装修并未改动房屋主体结构或防水工程，比如只是做了墙面刷漆、地面铺砖等基础装修，那么墙体开裂和漏水很可能是房屋本身的质量问题。反之，如果装修时破坏了原有的防水层或墙体结构，那责任可能就比较复杂了。从小张的描述来看，他是刚装修完就出现问题，且装修是按照正常流程进行的，没有擅自改动主体结构，所以初步判断房屋本身质量问题的可能性更大。
那么，装修公司以“验收合格”为由拒赔，到底违不违法呢？根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。也就是说，无论购房合同中是否明确约定，装修公司都必须承担法定的最低保修责任。小张的房屋在验收合格后第三天就出现问题，显然还在保修期内，装修公司拒赔的行为违反了上述法律规定，是违法的。
在实务中，如果遇到类似情况，业主应该如何维权呢？第一步，要及时固定证据。比如对墙体开裂、漏水的部位进行拍照、录像，保留好竣工验收报告、购房合同、付款凭证、与装修公司沟通的聊天记录或录音等。小张当时就很有意识，第一时间拍了照片和视频，还保留了装修公司出具的验收合格书面文件，这为后续维权打下了很好的基础。第二步，向装修公司发出书面催告函，要求其在合理期限内履行维修或赔偿义务，并注明如果逾期不处理，将通过法律途径解决。第三步，如果装修公司仍拒不配合，可以向当地建设行政主管部门（比如住建局）投诉，由主管部门责令装修公司限期整改。第四步，也可以直接向法院提起诉讼，要求装修公司承担维修责任、赔偿维修费用、甚至赔偿因房屋质量问题导致的装修损失等。我之前处理过一个苏州园区的案子，业主也是验收后不久出现漏水，装修公司一开始也拒赔，我们帮助业主收集了证据，提起诉讼后，法院最终判决装修公司赔偿业主维修费用和部分装修损失。
可能还有业主会担心，维权过程会不会很麻烦，时间会不会很长？其实只要证据充分，法律依据明确，维权并不难。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。所以，业主完全可以通过法律手段维护自己的合法权益。
最后，我要提醒大家，在收房时一定要仔细验房，不要过分依赖装修公司的竣工验收报告。可以请专业的验房师对房屋进行全面检查，发现问题及时提出，要求装修公司整改后再收房。如果已经收房后出现质量问题，要第一时间联系装修公司，并注意保存好相关证据，必要时及时咨询专业律师。作为苏州本地律师，我处理过很多类似的房产纠纷，深知业主维权的不易，也希望通过我的分享，能帮助大家更好地了解相关法律知识，在遇到问题时能够拿起法律武器保护自己。
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