律师教你如何买房

自身是否已具备买房条件

　　在许多的房产买卖纠纷中，由于自身买房条件不充分，而冲动签订买房协议，导致后续无法完成买房的，占了相当大的比例。有的人 不仅损失了定金，甚至还会遭到开发商房价10-20%经济索赔。

　　目前，影响买房的条件主要有两个，一个是买房资金，一个是购房资格。对于资金来讲，预算是否充足、可靠，如果贷款的，征信是否有问题，额度是否满足，如果借款的，被借方短期内有变故，是否有其他备用方案。对于贷款买房，可以根据自己的收入来源，支付能力，选择不同贷款年限，充分的考虑后期的还款能力是否满足等等;对于购房资质，要了解清楚国家及地方的相关政策、条例，看看是否满足，如果看房、买房时间较长的，还要考虑政策变化的风险。有必要的话，在签订购房合同的时候，可以做为附加条款，对可能出现的情况进行约定。

对房产及开发商进行前期了解

　　房产方面，可以根据购房的目的的不同，有针对性的进行了解。比如说，你是以投资为目的，那你最好从区域规划，交通、教育、人文、商业、环境，便民等，包括周边物业方面进行了解，以及从政策层面进行分析判断，是否会发生较大风险，还有就是投入与收益预期。如果是自住的，主要是考虑生活是否便利，环境是否有噪音、污染等不利健康的因素。如果有孩子的，就要注重学区内的学校教育质量、区域排名、距离远近等等。

　　对于开发商的了解，主要从口碑、信誉，经营规模、资产状况、经营情况，司法诉讼等方面了解，如果口碑、信誉差的，在签合同的时候一定要慎重，以防欺诈，虚假宣传。如果经营状况不好的，涉及司法诉讼比较多的，那就要考虑在买房过程中是否会发生开发商破产、倒闭，房产被查封、拍卖的情况会发生。以免交了钱，而房子拿不到，或者要交房要经过很长时间。

签订认购书或买房合同前，对所购房产、销售人员、项目手续资质进行了解

　　当决定购买的时候，在签认购书买卖或合同之前，要核实所购房产的具体规格是否与宣传的，销售介绍的，样板间展示的符合，可以从面积，设施，是否装修，有无赠送，有无与他人共享等等来考虑，在没有了解、确认之前，不要轻易签定合同，同时也要注意不要因为销售的花言巧语，虚假承诺，虚构事实，制造紧张气氛所迷惑，而产生冲动，在没有了解清楚的情况下，匆忙签订合同。

　　对销售人员，也要确认清楚，是属于开发商自己的销售人员，还是开发商稳妥的代理公司，或者是借房产火热市场，想浑水摸鱼的掮客。不同类型的销售，议价的时候的价格也会有所不同，所承诺的、房产介绍的真实性、完整性，也会不同。

　　最后还要对房产项目的合法性进行了解，列如：建筑许可证，销售许可证，验收合格证等等。特别是买的期房，由于房子还没建好，并且周期长，以免发生开发商跑路、倒闭，烂尾等风险，以及收到的房子与宣传介绍有较大出入。

签订合同的时候需要注意的地方

　　当前期充分了解过后，就进入买房的重要一环：签订合同。一般情况下，看房的人一般不会随身带齐所有资料，销售在看你有购买意向的时候，为了不失去机会，往往会鼓动你先签认购合同。其实认购合同和正式的房产买卖合同没用本质上的区别，签了认购合同以后，如果毁约，同样受违约条款的约束，承担违约责任。我们接触的许多案例中，有相当大的部分是因为当事人在没有了解清楚，考虑周全，在销售人员的鼓动下，就匆忙鉴定认购合同而反悔，导致违约而产生的纠纷。

　　那么在签订合同的时候，我们一个注意些什么呢?由于不同的开发商、代理公司，或者不同的项目，不同的区域，对于房产买卖中涉及到的合同，内容都不一样，因此，我们只能从总的来概括。

　　在买卖合同中，要尽量明确所购商品房的详细信息，比如房子的位置、门牌、地理位置、面积大小、套型等等，包括交房时间。

　　如果在看房中有与宣传、介绍不一致的，最好在签合同时确认清楚，有必要的话要在合同里注明。如果有面积、装修、家电、车位、车库赠送的，也要在合同里明确，并且要注明相关规格、品牌、价格、型号、位置面积，时限等等。

　　如果是认购书，还要注明签订正式买卖合同的时间。

　　合同签字盖章确认无误后再付款。缴纳定金、首付款要索取发票，如果是转账的，要转到公司账号，并且名称要和合同上的公司名称一致。

　　明确商品房买卖所涉及缴纳费用，由谁办理，所需时间。

交房验收

　　在交房的时候，要根据房产买卖合同、补充协议等进行核实，包括房产位置，套型，面积是否与登记一致，是否有质量问题，水、电、煤等配套设施是否可用，有必要的话可以找专业的人员协助。特别是期房、带装修房的验收，更要仔细。另外，如果有赠送的，也要核实清楚。

　　房产证、各种票据、钥匙、水、电、煤缴费账号凭证、物业电话等等。