物业服务合同中的这些常见陷阱

 

大家好，我是苏州吕婷律师。在与物业签订服务合同的过程中，存在着不少容易被忽视的陷阱。今天，我就来为大家详细剖析一下，让大家在签订合同时能够提高警惕。
首先是服务内容与标准模糊不清的陷阱。有些物业服务合同中，对于物业服务的具体内容和应达到的标准描述得十分笼统。比如只简单提及 “提供基本物业服务”，却不明确说明像小区卫生清扫频率、安保巡逻时间间隔等具体细节。这就导致在实际服务过程中，物业可能随意降低服务质量，而业主却难以依据合同追究其责任。曾经有一个小区，合同里对绿化养护标准没有明确界定，结果物业一年都没有对小区绿植进行修剪，业主找物业理论，物业却以合同未明确规定为由敷衍了事。

其次是收费条款暗藏玄机的陷阱。部分合同在收费方面设置复杂条款，比如除了常规物业费，还可能有各种名目的附加费用，但却没有在合同中清晰注明收费依据和计算方式。或者物业可能会设置一些不合理的费用递增条款，比如每年物业费自动上涨一定比例，却不考虑服务质量是否提升。有小区业主签订合同后才发现，物业每年以 “运营成本增加” 为由提高物业费，可服务质量却丝毫没有改善。
再者是责任与义务不对等的陷阱。一些合同中，对业主的义务规定得非常详细，比如按时缴费、遵守小区规定等，但对物业的责任和义务却表述得很宽松。例如，合同中可能强调业主若逾期缴费要承担高额违约金，可对于物业未能按时提供服务或者服务出现重大失误却没有相应的违约责任规定。曾经有物业因为管理不善导致小区发生多起盗窃事件，业主想追究责任时，却发现合同里对物业在安保方面的责任约束很少。
另外，合同解除与变更条款不合理的陷阱也较为常见。有的合同规定业主很难解除合同，即使物业存在严重服务问题，业主也需要承担高额的解约费用。或者在合同变更方面，物业有单方面变更服务内容和收费标准的权利，而业主却没有相应的话语权。比如某小区物业未经业主同意，就擅自将原本的人工保洁服务改为机器清扫，同时提高了物业费，业主对此毫无办法。
从法律角度来看，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。物业服务合同中若存在上述不合理陷阱，很可能违反这一规定。
总之，业主在签订物业服务合同前，一定要仔细阅读合同条款，对于模糊不清、不合理的条款要及时提出修改意见，必要时可以咨询专业律师，避免陷入合同陷阱，切实维护自身合法权益。