国有土地上房屋征收问题

　　对于国有土地上房屋征收，应该说从《国有土地上房屋征收与补偿条例》到《城市房屋拆迁估价指导意见》，我国立法层面的规定还是相对比较全面的。但实践中，征收部门为了加快拆迁进程执法犯法、严重侵犯被征收人合法权益的事情却是屡见不鲜，涉及问题最多的主要是以下几个方面。

　　一、欺上瞒下，违法圈地。

　　国有土地上房屋征收，我国相关法律对程序的启动、如何执行和如何补偿，都是做了严格的法律规定的。只有政府为了公共利益的需要，才有权利委托房屋征收部门对国有土地上的房屋进行征收，其它任何单位和个人无权决定。但实践中，往往是政府划定的征收范围，老百姓并不清楚。开发商借此欺上瞒下，打着政府征收的旗号，将征收范围之外的、与征收范围相毗邻地段的房屋也一并给予强拆且补偿价格及其低廉，极大地侵犯了这部分根本不在征收范围之内的，被蒙在鼓里的老百姓的合法权益。造成这种局面的原因，在于政策的不透明及信息的不对称。

　　二、为了速战速决，故意简化程序，造成程序违法。

　　首先，国有房屋上征收，法律规定首先先要制定征收方案。对征收方案，要进行公示。对公示期满群众意见大的方案，政府要先行组织听证会，并提交人大或人大常委会讨论才能通过。但笔者在实践见到的是：公示期满即开始拆迁工作，完全是说一不二，视听证为可有可无，老百姓根本没有说理的地方。

　　其次，法律明确规定：国有土地上房屋征收的价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地的价值。而实践中，征收部门委托评估部门出具的评估价值，实际仅仅是房屋的价值，并且对房屋的折旧采取直线折旧法。甚至可笑的是，笔者曾经历过一起拆迁案件，房屋在二环边上，地段堪称绝佳，房主两年前才花了2万多元对房屋进行了装修，但征收时按成本法评估的房屋连装修的价值仅为1.5万元！对于这种评估结果，法律规定被拆迁人不服，可以要求原评估单位复核，对复核结果不服还可以申请专家委员会鉴定。但这个程序往往流于形式。因为征收一般都是大范围的房屋拆迁补偿，评估往往采用的是批量评估的方法。因此，如果一个结果被改掉，就意味着后面会有许多的结果都不合理，都要被重新评估。这显然是征收部门和开发商最不愿意看到的结果。因此，无论复核评估还是鉴定评估，最终都可能在各种力量的平衡下流于形式。

　　三、在补偿的内容和数额上，常常不公正。

　　房屋征收补偿，不仅要补偿被征收人的房地价值，还要补偿被征收人的装修、安置补偿费及停产停业损失。虽然法律规定对于装修部分，由征收部门和被征收人协商确定，协商不成进行评估。但实际情况是：征收部门对装修部分给予极低的补偿甚至没有补偿。如果被拆迁人认为不公平虽然可以评估，但相对较高的评估费使得很少有人再花时间和精力去做这么一项工作。最终仍然是征收部门说了算。而对于停产停业损失，法律规定是应当给予补偿并对这种损失的价值估算可以进行评估。但实践中，征收部门很少有对此进行评估的，大部分都是征收部门确定一个数额，被征收人被动接受。这有两方面的原因：

　　其一，停产停业损失有时候比房屋补偿的费用大的多，而法律对此仅规定要赔偿，至于以什么标准赔偿，没有明确规定，这就给赔偿方提供了空间。而做为征收主宰方的征收部门和付钱的开发商，从自身利益考虑，当然是赔偿越低越好。而老百姓虽然认为数额低，但因为法律也没有一个高低的标准，只能委屈接受。

　　其二、对停产停业的损失的评估，目前主要适用价差法等。这种评估是将损失前和损失后的价值进行比较，得出损失额。但损失前的价值和损失后的价值一般也并不好确定，所以有时候评出的结果与实际相差很大，甚至低于开发商给出的价格。基于这两方面的原因，实践中，很少有这方面的评估，这也与被征收人有时候以为只有房屋赔偿而不知道有停产停业损失的赔偿有关。

　　总之，如何确定是不是在被征收范围内？法律规定自己在程序上和实体上都有哪些权利？只有清楚了这些，老百姓作为被征收人才有可能懂得如何有效保护自己的合法权利。