小产权房及买卖隐藏的风险

　　众所周知，小产权房是指未缴纳土地出让金等费用，在农村或城市郊区农民集体所有土地上建设的房屋。由于没有国家房管部门颁发的产权证，因此是不受法律保护的。

　　小产权房是如何产生的？

　　随着工业化、城市化的快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇就业，一些已留在城市长期在家政、建筑、商业等行业务工。城镇流动人口的快速增长，加大了对住宅的需求。在住房供不应求的情况下，城市房价日益高涨，因此推动了小产权房的建设。

　　小产权房为什么不合法？

　　我国《宪法》第10条规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”另外《土地管理法》第43条、第44条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。也就是说农村集体组织并不拥有完全意义上的集体土地产权，农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是有限的，并且缺乏对农村集体土地使用权的最终处分权。由于小产权房建设时未按规定办理转用审批手续，这也就是为什么小产权房无法合法化的最重要原因。

　　小产权房会退出历史舞台吗？

　　在小编看来，小产权房退出历史舞台的可能性极大，主要为以下几点：

　　1、国家大力推动租赁住房

　　随着集体建设用地入市的政策推出后，国家开始加速推进租赁住房。11月3日，建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。并根据协议内容显示，“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭贷款，额度最高100万，最长期限10年。因此，对现今社会来说，房屋租赁是房地产行业里唯一具有政策红利的领域。

　　2、小产权房不受国家保护风险大

　　一方面违约风险。由于没有房地产证，小产权房的交易不受法律保护，即便签订了合同，上诉到法院也将视为无效合同。在房价波动大的情况下，很可能会出现被村集体一方毁约的风险。另一方面则是拆除风险，由于小产权未经报批建设的，属违法建筑，将面临着随时被政府依法收回拆除的可能，即便一直使用，在拆迁时将得不到补偿。另外，在9月20日，国土资源部、住建部联合发布《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，通知中明确指出：防止小产权房通过不动产登记合法化。这也就更加明确了小产权房为违法建筑属性。

　　3、不可抵押贷款

　　随着土地改革带来的红利，如今，农村承包土地经营权和农民住房财产权均可以向银行抵押贷款。由于小产权并没有产权证，且属违法建筑，因此无法办理银行贷款。

　　综上所述，小产权房既不能抵押贷款，又存在众多风险。另外，随着租赁住房的大力推进，未来住房问题已不是人们急需解决的问题，因此，未来小产权房很有可能渐渐退出历史舞台，或者转为租赁住房以合法的身份呈现在大众面前。