房屋买卖纠纷：签合同前不看这5条，定金可能打水漂！
房屋买卖纠纷：签合同前不看这5条，定金可能打水漂！
大家好，我是苏州吕婷律师，江苏臻万律师事务所合伙人，专注房产纠纷领域十多年。每年处理上百起房屋买卖案件，见过太多购房者因为签合同前的疏忽，导致几万甚至几十万定金无法退还的悲剧。今天结合我的实务经验，给大家拆解签购房合同前必须注意的5个“生死条款”，每条都关系到你的血汗钱！ 一、定金条款：“定”金还是“订”金？一字之差，钱途两异！
上周刚接待的苏州园区张女士案例：她看中一套二手房，中介让签《认购书》时交了5万元“订金”，回家后发现房屋产权有问题想退钱，中介却说“订金不退”。我一看《认购书》，上面写的竟是“定金”！张女士当场崩溃——这就是典型的“一字千金”陷阱。
根据《民法典》第587条，“定金”具有担保性质，买方违约定金不退，卖方违约需双倍返还；而“订金”视为预付款，只要未实际履行合同，原则上可退。但实务中，中介常故意混淆字眼，甚至在合同中用“定金”条款却写“订金”收条，事后耍赖。
【律师支招】签任何文件前，务必用手机拍下合同条款和收款凭证，重点核对：① 金额大小写是否一致；② 定金总额是否超过总房款20%（超过部分可要求返还）；③ 明确约定“因卖方原因导致合同无法履行的，应双倍返还定金”。
二、房屋产权条款：隐性共有人没签字？合同直接作废！
2022年处理的吴中区李先生案件至今让我印象深刻：他买的拆迁安置房，房东称“产权清晰”，签合同时只有房东一人签字。付完30万定金后才发现，房子是房东和去世妻子的共同财产，其子女作为继承人根本不同意出售！最终官司打了11个月，定金虽追回，但耗费的时间和精力无法估量。
根据《民法典》第301条，处分共同共有房产需全体共有人同意。实务中常见的“隐性共有人”包括：① 已婚房东的配偶（即使房产证只有一人名字）；② 继承未分割的房产继承人；③ 房改房的原单位（部分老房子有优先购买权）。
【核查要点】要求房东提供：① 房产证原件（核对是否有抵押、查封）；② 婚姻状况证明（已婚需提供结婚证，离婚需提供离婚协议或判决书，明确房产归属）；③ 若为继承房产，需提供继承权公证书。
三、交房标准条款：口头承诺无效，白纸黑字才是王道！
苏州相城区王阿姨的遭遇更令人气愤：买精装房时，销售口头承诺“全屋实木地板+德国进口厨具”，合同里却只写“精装修交付”。收房时发现地板是复合的，厨具是国产杂牌子，开发商说“合同没写，概不负责”。
根据《商品房销售管理办法》第16条，交房标准必须明确：① 装修材料品牌、型号（如“卫浴：科勒K-xxxx型号”）；② 交付时间（精确到年月日，约定逾期交房违约金，建议按日计算，不低于总房款的万分之三）；③ 房屋面积误差处理（±3%以内多退少补，超过3%买方有权退房）。
【避坑技巧】将销售的口头承诺全部写入补充协议，要求开发商盖章确认。必要时对销售沟通过程录音，作为补充证据。
四、违约责任条款：违约金太低=没保障！
见过太多合同写“逾期付款违约金每日按万分之零点五计算”，看似有约定，实则形同虚设！以总房款500万计算，每天违约金仅250元，开发商拖延一年也才9万，根本起不到约束作用。
【律师建议】① 买方逾期付款：违约金不低于每日万分之三；② 卖方逾期交房：按日计算，且约定“逾期超过60天，买方有权解除合同并要求赔偿房价上涨损失”；③ 产权过户违约：明确“因卖方原因无法过户的，除双倍返还定金外，需赔偿总房款20%的违约金”。
五、补充协议：别让“霸王条款”掏空你的权益！
很多开发商或中介会在合同后附《补充协议》，用小号字写“本合同未尽事宜，以卖方解释为准”“买方不得因房屋质量问题提出异议”等霸王条款。根据《民法典》第497条，排除对方主要权利的格式条款无效，但需要你在签合同前就识别出来！
【必删条款】① “卖方有权根据实际情况调整房屋规划”；② “定金自动转为房款，不退不换”；③ “因政策变化导致无法贷款的，买方需一次性付款”（应改为“因不可归责于双方的事由导致合同无法履行，定金无息退还”）。
最后提醒：签合同前一定要做两件事！① 查档：去苏州不动产登记中心调取房屋权属证明（携带身份证即可，免费查询）；② 咨询专业律师：我每年为300+购房者审核合同，曾帮客户从补充协议中揪出17处陷阱条款，避免直接损失86万元。记住，几百元的律师审核费，能帮你挡住几十万的风险！
如果你正在苏州买房，遇到定金纠纷、合同陷阱或产权问题，欢迎随时联系我。房产交易无小事，专业律师才是你的“定海神针”！
#苏州吕婷律师#房屋买卖纠纷#定金退还#购房合同#苏州房产律师
大家好，我是苏州吕婷律师，江苏臻万律师事务所合伙人，专注房产纠纷领域十多年。每年处理上百起房屋买卖案件，见过太多购房者因为签合同前的疏忽，导致几万甚至几十万定金无法退还的悲剧。今天结合我的实务经验，给大家拆解签购房合同前必须注意的5个“生死条款”，每条都关系到你的血汗钱！
上周刚接待的苏州园区张女士案例：她看中一套二手房，中介让签《认购书》时交了5万元“订金”，回家后发现房屋产权有问题想退钱，中介却说“订金不退”。我一看《认购书》，上面写的竟是“定金”！张女士当场崩溃——这就是典型的“一字千金”陷阱。
根据《民法典》第587条，“定金”具有担保性质，买方违约定金不退，卖方违约需双倍返还；而“订金”视为预付款，只要未实际履行合同，原则上可退。但实务中，中介常故意混淆字眼，甚至在合同中用“定金”条款却写“订金”收条，事后耍赖。
【律师支招】签任何文件前，务必用手机拍下合同条款和收款凭证，重点核对：① 金额大小写是否一致；② 定金总额是否超过总房款20%（超过部分可要求返还）；③ 明确约定“因卖方原因导致合同无法履行的，应双倍返还定金”。
2022年处理的吴中区李先生案件至今让我印象深刻：他买的拆迁安置房，房东称“产权清晰”，签合同时只有房东一人签字。付完30万定金后才发现，房子是房东和去世妻子的共同财产，其子女作为继承人根本不同意出售！最终官司打了11个月，定金虽追回，但耗费的时间和精力无法估量。
根据《民法典》第301条，处分共同共有房产需全体共有人同意。实务中常见的“隐性共有人”包括：① 已婚房东的配偶（即使房产证只有一人名字）；② 继承未分割的房产继承人；③ 房改房的原单位（部分老房子有优先购买权）。
【核查要点】要求房东提供：① 房产证原件（核对是否有抵押、查封）；② 婚姻状况证明（已婚需提供结婚证，离婚需提供离婚协议或判决书，明确房产归属）；③ 若为继承房产，需提供继承权公证书。
三、交房标准条款：口头承诺无效，白纸黑字才是王道！
苏州相城区王阿姨的遭遇更令人气愤：买精装房时，销售口头承诺“全屋实木地板+德国进口厨具”，合同里却只写“精装修交付”。收房时发现地板是复合的，厨具是国产杂牌子，开发商说“合同没写，概不负责”。
根据《商品房销售管理办法》第16条，交房标准必须明确：① 装修材料品牌、型号（如“卫浴：科勒K-xxxx型号”）；② 交付时间（精确到年月日，约定逾期交房违约金，建议按日计算，不低于总房款的万分之三）；③ 房屋面积误差处理（±3%以内多退少补，超过3%买方有权退房）。
【避坑技巧】将销售的口头承诺全部写入补充协议，要求开发商盖章确认。必要时对销售沟通过程录音，作为补充证据。
四、违约责任条款：违约金太低=没保障！
见过太多合同写“逾期付款违约金每日按万分之零点五计算”，看似有约定，实则形同虚设！以总房款500万计算，每天违约金仅250元，开发商拖延一年也才9万，根本起不到约束作用。
【律师建议】① 买方逾期付款：违约金不低于每日万分之三；② 卖方逾期交房：按日计算，且约定“逾期超过60天，买方有权解除合同并要求赔偿房价上涨损失”；③ 产权过户违约：明确“因卖方原因无法过户的，除双倍返还定金外，需赔偿总房款20%的违约金”。
五、补充协议：别让“霸王条款”掏空你的权益！
很多开发商或中介会在合同后附《补充协议》，用小号字写“本合同未尽事宜，以卖方解释为准”“买方不得因房屋质量问题提出异议”等霸王条款。根据《民法典》第497条，排除对方主要权利的格式条款无效，但需要你在签合同前就识别出来！
【必删条款】① “卖方有权根据实际情况调整房屋规划”；② “定金自动转为房款，不退不换”；③ “因政策变化导致无法贷款的，买方需一次性付款”（应改为“因不可归责于双方的事由导致合同无法履行，定金无息退还”）。
最后提醒：签合同前一定要做两件事！① 查档：去苏州不动产登记中心调取房屋权属证明（携带身份证即可，免费查询）；② 咨询专业律师：我每年为300+购房者审核合同，曾帮客户从补充协议中揪出17处陷阱条款，避免直接损失86万元。记住，几百元的律师审核费，能帮你挡住几十万的风险！
如果你正在苏州买房，遇到定金纠纷、合同陷阱或产权问题，欢迎随时联系我。房产交易无小事，专业律师才是你的“定海神针”！
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