农村自建房与普通商品房的执行流程有什么不同

农村自建房与普通商品房在执行流程上存在诸多不同，主要体现在以下方面：

查封流程

 

• 农村自建房：
  • 提交申请材料：通常由申请人向法院提交强制执行申请书、生效法律文书原件及复印件等。
  • 法院审查：法院对申请进行受理并审查，确认农村自建房的权属情况、是否属于被执行人及其所扶养家属生活必需的住房等。
  • 实地调查：法院工作人员可能会到实地查看房屋的实际情况，包括房屋的位置、结构、面积等，同时向村集体组织了解该房屋的相关情况，如是否存在产权纠纷、是否符合宅基地使用规定等。
  • 作出裁定与通知：法院经审查认为符合查封条件的，作出查封裁定，并向被执行人送达裁定书，同时向当地的村集体组织和相关土地管理部门送达协助执行通知书，要求其协助办理查封手续，限制该房屋的流转和处分。
• 普通商品房：
  • 申请与立案：债权人向法院提交财产保全或强制执行申请，法院审查后决定是否立案。
  • 提交查册表：办案人员向国土房产部门提交相应材料，如已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表；是预售商品房的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表等。
  • 查封处理：国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理，在房产登记系统中对该商品房进行查封登记，限制其交易、过户等处分行为。

拍卖流程

 

• 农村自建房：
  • 确定拍卖条件：需确认农村自建房是否符合拍卖条件，如是否取得合法的产权证书、是否存在家庭共有财产分割争议、是否符合所在农村集体组织关于宅基地流转的规定等。若要拍卖，需先经过村集体组织同意，并确保拍卖对象符合购买农村自建房的资格条件。
  • 评估与定价：法院委托专业的评估机构对农村自建房进行评估，但由于农村自建房的市场交易相对不活跃，评估难度较大，评估价值可能存在一定的不确定性。
  • 拍卖公告：拍卖机构发布拍卖公告，公告内容包括拍卖房屋的基本情况、拍卖时间、地点、竞买人资格条件等。由于农村自建房的受众相对较窄，主要面向本集体经济组织成员，公告范围可能相对较小，一般会在村集体内进行公告，同时也可能在当地的基层法院公告栏、相关媒体或网络司法拍卖平台上发布。
  • 竞买与成交：竞买人需在规定时间内报名并缴纳保证金，参与竞拍。拍卖成交后，买受人需在规定时间内支付全部价款。但在实际操作中，可能会出现竞买人较少、成交价较低等情况。
  • 产权变更与交付：拍卖成交后，法院出具相关法律文书，买受人需到当地的土地管理部门和房屋产权登记部门办理产权变更手续，将房屋产权过户到自己名下。由于农村自建房的产权变更涉及到宅基地使用权的变更，需要经过村集体组织的同意和相关土地管理部门的审批，手续相对复杂。
• 普通商品房：
  • 选择拍卖机构：法院或债权人通常会委托专业的拍卖机构进行拍卖，拍卖机构会对房产进行评估，确定合理的拍卖底价，并通过法定程序进行拍卖公告、竞买登记等工作。
  • 广泛公告：拍卖公告会在更广泛的范围内发布，如在当地的报纸、电视台、网络司法拍卖平台等媒体上发布，以吸引更多的竞买人参与竞拍。
  • 竞买资格审核：拍卖机构会对竞买人的资格进行审核，确保竞买人具备相应的购房资格和支付能力等。
  • 竞拍与成交：竞买人按照规定的程序进行出价，价高者得。拍卖成交后，买受人需在规定时间内支付全部价款，并办理房产过户手续。
  • 过户与交付：买受人凭借法院出具的法律文书和拍卖成交确认书等，到房产管理部门办理过户手续，将房屋产权过户到自己名下。同时，法院会协助买受人完成房屋的交付工作，确保买受人能够顺利取得房屋的占有和使用权。