物业没请律师都能赢？避免败诉，业主应诉必须抓住这三点：选聘合法性、合同真实性、履约证据
大家好，我是吕婷律师，今天，我结合多份真实裁判文书，为大家提炼业主应诉的 3 条核心抗辩线，精准发力，才能扭转被动局面。
一个让人难以置信却普遍发生的事实：很多物业公司在起诉业主时，甚至不需要聘请专业律师，仅仅派一名员工出庭就能胜诉。 这赤裸裸地暴露了大多数业主在法律应对上的苍白。今天，我将从一份物业“裸诉”获胜的判决书中，为你提炼出业主必须死守的三个“生命线”问题，抓住它们，你才能扳回局面。
生命线一：物业公司，你是合法进来的吗？（质疑选聘合法性）
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物业说辞：“开发商选聘我们为小区提供服务。”
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你的致命一问：“根据国家规定，前期物业管理必须进行公开招投标。请当庭出示本项目在住建部门的招投标备案资料及中标通知书。如果程序缺失，你们与开发商签订的合同可能无法直接约束业主。”
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为何有效：这是对其经营资格的“连根拔起”。程序违法意味着前期合同效力存在重大瑕疵，物业收费的权利基础动摇。
生命线二：这份合同，真的是我签的吗？（质疑合同真实性）
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物业说辞：“我们与业主签订了《前期物业服务合同》。”
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你的致命一问：“我从未签署过这份合同。我要求核对合同原件上乙方的签字，申请进行笔迹鉴定。同时，根据合同相对性原则，请物业明确与我有直接合同关系法律依据。”
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为何有效：在大量“代签”现象存在的背景下，此问直接攻击证据的真实性。物业若无法提供真实签名的合同，其核心证据便可能失效。
生命线三：你说服务了，证据在哪里？（质疑履约证据）
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物业说辞：“我们已全面履行了服务义务。”
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你的致命一问：“我不认可原告已履行合同主要义务。根据民法典合同编规定，请原告举证证明在诉讼期内，其严格履行了合同第X条规定的保安、保洁、绿化、维修等义务。我要求查看相应的工作计划、过程记录、检查报告等全套证据链。”
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为何有效：物业的管理工作是持续性的，必然会产生记录。要求其提供完整证据链，会极大增加其诉讼成本与难度，可能促使其在证据不足时选择调解或撤诉。
对照判决书看结果
在分析的这份判决中，业主因完全未触及以上三点，导致惨败。但判决书也留下一丝光亮：法院以“物业证据不足”为由，驳回了其违约金请求。这说明，只要你开始有针对性地质疑并要求物业举证，就能在局部争取到对己有利的认定。
行动清单
如果被起诉，你的应诉准备清单应该是：
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写一份书面答辩状，核心围绕上述三点进行质疑。
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将所有质疑转化为具体的证据调取申请，在庭审时正式向法庭提出。
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保持冷静，坚持“谁主张，谁举证”的原则，让物业成为那个需要自证清白的人。
重要提示：法律程序专业性强，上述策略的成功运用依赖于对具体案情的分析。在法庭上发表意见前，请务必咨询或委托专业律师。
