好友欠款20万不还我申请财产保全查封其房产他哭诉唯一住房要求解封法律支持吗？
好友欠款20万不还我申请财产保全查封其房产他哭诉唯一住房要求解封法律支持吗？
我是苏州吕婷律师，最近处理了一起颇为典型的债务纠纷案件。当事人张女士（化名）向我求助，称其好友李某（化名）拖欠她20万元借款迟迟不还，无奈之下她向法院申请了财产保全，查封了李某名下的一套房产。可没想到，李某得知后立刻找到张女士哭诉，说这套房子是他的唯一住房，请求张女士高抬贵手，向法院申请解封。张女士心里也犯了嘀咕，唯一住房真的不能被查封吗？法律会支持李某的请求吗？今天，我就结合这个案例，跟大家好好聊聊“唯一住房”与财产保全的那些事儿。
首先，我们要明确一个基本概念：什么是财产保全？财产保全，也叫诉讼保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。简单来说，就是为了防止债务人在诉讼期间恶意转移财产，导致债权人即使赢了官司也拿不到钱。在张女士这个案子里，她申请查封李某的房产，就是为了确保将来判决生效后，自己能顺利拿回属于自己的20万元欠款。
那么，回到核心问题：唯一住房到底能不能被查封呢？很多人可能都存在一个误区，认为“唯一住房”是“护身符”，一旦遇上债务纠纷，只要祭出这面“大旗”，法院就奈何不了自己。但事实上，这种想法是完全错误的！
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的明确规定，在金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
我们来逐条分析一下。第一种情形，如果李某的配偶、子女或者其他对他有扶养义务的人名下还有其他能够维持生活必需的居住房屋，那么即使李某这套房子是他自己名下的唯一住房，法院也可以查封，并且在后续的执行程序中进行处置。比如说，如果李某的儿子名下有一套宽敞的房子，完全可以容纳李某及其扶养家属共同居住，那么李某以“唯一住房”为由提出的异议，法院肯定不会支持。
第二种情形，如果在张女士的债权已经确定（也就是执行依据生效）之后，李某为了逃避这笔20万元的债务，故意把自己名下的其他房屋转让出去，导致自己只剩下现在这套“唯一住房”，这种情况下，法院同样不会认可李某的异议。因为这明显是被执行人恶意规避执行的行为，法律是不会纵容这种“老赖”行径的。
第三种情形，这也是实践中最为常见的情况。如果张女士同意按照当地廉租住房保障面积标准为李某及其所扶养家属提供一套居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从这套被查封房产的变价款中扣除五至八年的租金给李某，那么即使这套房子是李某的唯一住房，法院也可以依法进行查封和处置。也就是说，法律在保护债权人合法权益的同时，也会兼顾到被执行人及其所扶养家属的基本居住权，但这种保护并不是无底线的，而是会通过提供临时住房或者预留租金的方式来实现。
结合张女士遇到的这个案子，我们来具体看一下。李某声称这套房子是他的唯一住房，那么我们首先要核实的就是，李某是否真的没有其他可供居住的房屋，以及他是否存在上述规定中的前两种情形。如果经过调查，李某确实没有其他住房，也不存在逃避债务转让房屋的行为，那么张女士就可以考虑第三种解决方案。按照苏州目前的廉租住房保障面积标准和房屋租赁市场平均租金水平，五至八年的租金大概在几万元左右。张女士只要同意从房产变价款中扣除这部分租金给李某，那么法院就可以继续对这套房产进行查封，并且在判决生效后进行拍卖、变卖等处置，用所得款项来偿还张女士的20万元欠款。
在这里，我还要提醒大家几个需要注意的关键点。第一，“唯一住房”并不是绝对的执行豁免事由。很多债务人就是抓住了债权人对法律规定的不了解，故意以此为借口拖延甚至抗拒执行。作为债权人，一定要清楚地认识到这一点，不要被债务人的“哭诉”所迷惑，要学会运用法律武器维护自己的合法权益。第二，申请财产保全是债权人维护自身权益的重要手段，但在申请之前，一定要尽可能了解清楚债务人的财产状况，包括房产的具体信息、是否存在共有人、是否已经设立抵押等，以便法院能够顺利采取保全措施。第三，如果遇到债务人以“唯一住房”为由提出异议，债权人要沉着应对，及时咨询专业的律师，由律师协助收集证据，反驳债务人的无理请求。
在实践中，我还遇到过一些债务人，为了阻止法院执行其唯一住房，会采取各种手段，比如伪造租赁合同、虚构家庭困难等。这时候，就需要我们律师通过细致的调查取证，戳穿债务人的谎言。例如，我们可以向房屋管理部门查询房屋登记信息，向周围邻居了解实际居住情况，向工作单位核实收入状况等等。只有掌握了充分的证据，才能在法庭上占据主动，确保债权人的债权得到实现。
另外，关于财产保全的申请，债权人也需要注意一些问题。首先，申请财产保全需要向法院提供明确的财产线索，如果提供的线索不明确，法院可能无法采取保全措施。其次，申请财产保全需要提供担保，担保的数额一般不超过请求保全数额的百分之三十。如果债权人因申请财产保全错误给被申请人造成损失的，还需要承担赔偿责任。所以，在申请财产保全之前，债权人一定要谨慎评估，确保自己的申请有充分的事实和法律依据。
回到张女士的案子，经过我的分析和建议，张女士坚定了自己的立场。她表示，只要李某能够配合还款，她可以考虑给予一定的宽限期，但如果李某仍然拒不履行还款义务，她会坚决维护自己的合法权益，不会因为李某以“唯一住房”为由哭诉就动摇。目前，这个案子还在进一步的审理过程中，但可以肯定的是，李某仅仅以“唯一住房”为由要求解封房产，是很难得到法律支持的。
最后，我想告诉大家，在面对债务纠纷时，无论是债权人还是债务人，都应该遵守法律规定，秉持诚实信用的原则。债权人要学会运用法律武器维护自己的权益，不要因为害怕“唯一住房”等借口而不敢维权；债务人则应该积极履行还款义务，不要试图通过各种手段逃避债务，否则最终只会得不偿失。如果您在苏州遇到了类似的债务纠纷问题，欢迎随时联系我，我会为您提供专业的法律帮助。
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我是苏州吕婷律师，最近处理了一起颇为典型的债务纠纷案件。当事人张女士（化名）向我求助，称其好友李某（化名）拖欠她20万元借款迟迟不还，无奈之下她向法院申请了财产保全，查封了李某名下的一套房产。可没想到，李某得知后立刻找到张女士哭诉，说这套房子是他的唯一住房，请求张女士高抬贵手，向法院申请解封。张女士心里也犯了嘀咕，唯一住房真的不能被查封吗？法律会支持李某的请求吗？今天，我就结合这个案例，跟大家好好聊聊“唯一住房”与财产保全的那些事儿。
那么，回到核心问题：唯一住房到底能不能被查封呢？很多人可能都存在一个误区，认为“唯一住房”是“护身符”，一旦遇上债务纠纷，只要祭出这面“大旗”，法院就奈何不了自己。但事实上，这种想法是完全错误的！
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的明确规定，在金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
我们来逐条分析一下。第一种情形，如果李某的配偶、子女或者其他对他有扶养义务的人名下还有其他能够维持生活必需的居住房屋，那么即使李某这套房子是他自己名下的唯一住房，法院也可以查封，并且在后续的执行程序中进行处置。比如说，如果李某的儿子名下有一套宽敞的房子，完全可以容纳李某及其扶养家属共同居住，那么李某以“唯一住房”为由提出的异议，法院肯定不会支持。
第二种情形，如果在张女士的债权已经确定（也就是执行依据生效）之后，李某为了逃避这笔20万元的债务，故意把自己名下的其他房屋转让出去，导致自己只剩下现在这套“唯一住房”，这种情况下，法院同样不会认可李某的异议。因为这明显是被执行人恶意规避执行的行为，法律是不会纵容这种“老赖”行径的。
第三种情形，这也是实践中最为常见的情况。如果张女士同意按照当地廉租住房保障面积标准为李某及其所扶养家属提供一套居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从这套被查封房产的变价款中扣除五至八年的租金给李某，那么即使这套房子是李某的唯一住房，法院也可以依法进行查封和处置。也就是说，法律在保护债权人合法权益的同时，也会兼顾到被执行人及其所扶养家属的基本居住权，但这种保护并不是无底线的，而是会通过提供临时住房或者预留租金的方式来实现。
结合张女士遇到的这个案子，我们来具体看一下。李某声称这套房子是他的唯一住房，那么我们首先要核实的就是，李某是否真的没有其他可供居住的房屋，以及他是否存在上述规定中的前两种情形。如果经过调查，李某确实没有其他住房，也不存在逃避债务转让房屋的行为，那么张女士就可以考虑第三种解决方案。按照苏州目前的廉租住房保障面积标准和房屋租赁市场平均租金水平，五至八年的租金大概在几万元左右。张女士只要同意从房产变价款中扣除这部分租金给李某，那么法院就可以继续对这套房产进行查封，并且在判决生效后进行拍卖、变卖等处置，用所得款项来偿还张女士的20万元欠款。
在这里，我还要提醒大家几个需要注意的关键点。第一，“唯一住房”并不是绝对的执行豁免事由。很多债务人就是抓住了债权人对法律规定的不了解，故意以此为借口拖延甚至抗拒执行。作为债权人，一定要清楚地认识到这一点，不要被债务人的“哭诉”所迷惑，要学会运用法律武器维护自己的合法权益。第二，申请财产保全是债权人维护自身权益的重要手段，但在申请之前，一定要尽可能了解清楚债务人的财产状况，包括房产的具体信息、是否存在共有人、是否已经设立抵押等，以便法院能够顺利采取保全措施。第三，如果遇到债务人以“唯一住房”为由提出异议，债权人要沉着应对，及时咨询专业的律师，由律师协助收集证据，反驳债务人的无理请求。
在实践中，我还遇到过一些债务人，为了阻止法院执行其唯一住房，会采取各种手段，比如伪造租赁合同、虚构家庭困难等。这时候，就需要我们律师通过细致的调查取证，戳穿债务人的谎言。例如，我们可以向房屋管理部门查询房屋登记信息，向周围邻居了解实际居住情况，向工作单位核实收入状况等等。只有掌握了充分的证据，才能在法庭上占据主动，确保债权人的债权得到实现。
另外，关于财产保全的申请，债权人也需要注意一些问题。首先，申请财产保全需要向法院提供明确的财产线索，如果提供的线索不明确，法院可能无法采取保全措施。其次，申请财产保全需要提供担保，担保的数额一般不超过请求保全数额的百分之三十。如果债权人因申请财产保全错误给被申请人造成损失的，还需要承担赔偿责任。所以，在申请财产保全之前，债权人一定要谨慎评估，确保自己的申请有充分的事实和法律依据。
回到张女士的案子，经过我的分析和建议，张女士坚定了自己的立场。她表示，只要李某能够配合还款，她可以考虑给予一定的宽限期，但如果李某仍然拒不履行还款义务，她会坚决维护自己的合法权益，不会因为李某以“唯一住房”为由哭诉就动摇。目前，这个案子还在进一步的审理过程中，但可以肯定的是，李某仅仅以“唯一住房”为由要求解封房产，是很难得到法律支持的。
最后，我想告诉大家，在面对债务纠纷时，无论是债权人还是债务人，都应该遵守法律规定，秉持诚实信用的原则。债权人要学会运用法律武器维护自己的权益，不要因为害怕“唯一住房”等借口而不敢维权；债务人则应该积极履行还款义务，不要试图通过各种手段逃避债务，否则最终只会得不偿失。如果您在苏州遇到了类似的债务纠纷问题，欢迎随时联系我，我会为您提供专业的法律帮助。
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