无产权房屋买卖问题

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

 

小产权房由于产权不完善，所以价格便宜，为了很多暂取这点蝇头小利，很多购房人选择购买小产权房，根据小产权房最新政策解读，国土部严禁登记发证。

 

案件事实概要：同事家与邻居家达成协议，邻居利用地皮盖房子，房子盖好后，将第二层卖给同事，双方约定房款、付款方式、期限。首付20万元同事已经通过银行转账到邻居名下，尾款将在房子建好后，交房钥匙时付清。现打算签约购房合同，纠结合同应该如何起草，如何起草能够全面涵盖所担心的问题，能够解除后顾之忧?

现在经济发展，地皮是越来越稀少和值钱，融资建房的情况越来越普遍，随之而来的是房子产权的问题，无产权房子越来越多，那么这样无产权的房子法律承认吗?到底怎么样呢?签约的合同效力如何，国家承认吗?

一、一般情况签约的无产权合同是有效合同

首先，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才能生效，在一审法院辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，人民法院应该认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

其次，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。对这里的不得转让应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料，在实际生活中，这些材料有拆迁协议、房地产商出具的证明、房地产商开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。在本案中，同事拥有付款单据、无产权房屋买卖合同，双方对此亦没有争议。综上，本案中房屋买卖属于私底下交易，一般情况下合同都是是有效的。除非有以下情况合同无效：

根据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

所以房产虽无产证，但是如果合同并不存在前述规定之情形，合同还是有效的。但是要注意区别对待：合同有效发生的是债权效力，但不动产产权的变更是要有公示程序，房屋没有产权证，终究无法完成过户手续。综上所述，该合同是有效的，但是房屋的产权并未转移。

买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒购房者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。但是先了解法律法规相关规定，签订一个考虑周到的合同，还是可以尽最大限度保护自己的合法权益的。

二、无产权的房子能进行买卖吗

能不能买，我们要考虑的是买来的用途，是自己住还是转让。如果是自己住的话，尽量找成规模的，即该楼层已成片区，政府拆迁也不可能说拆就拆。并且购买协议尽可能叫上多几个见证人并在协议书上签名，协议书内容要包括各方面的内容，如政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后，买主永久拥有该房子，并遇政府拆迁或其他因素，所有赔偿都归买主所有、原户主或村委售出房产后，单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等协议合同。但如果是投资的话暂时就不要考虑了，在小产权房的最新政策下，转手不方便，且收入也不会很大(目前现状情况下)。

1.无产权房是指没有房产证的房子或者不能办理房产证的房子，这种房子法律是禁止公开交易的，交易是没有法律效应，在购买后如果出了问题而调解不成是得不到法律保障的，因此买之前应特别注意这点。我们平时所讲的小产权房其实就是无产权房，因为小产权房不具备两证，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。

2.公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。

3.另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。

三、无产权房能否办理继承更名

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入;公民的房屋、储蓄和生活用品;公民的某木、牲畜和家禽;公民的文物、图书资料;法律允许公民所有的生产资料;公民的著作权、专利权中的财产权利;公民的其他合法财产等等。

一般情况下，房管局只认可正规的房屋所有权证和土地证，其他的证明都不认可。办理二手房继承必须提交房屋所有权证、当事人身份证、继承公证书等，缺一不可。该当事人手续不全，没法办理继承更名。实际上，买卖和继承房屋是受法律所保护的，但前提是必须拥有房屋的所有权才能对房屋进行处置。

四、在合同中如何防止后代有纠纷

根据无产权房屋交易的现实情况，最大限度的在双方签订的合同中约定好，结合法律知识、调查研究和实践经验。过客研究出“黄金条款”，基本上可以保证一旦双方签订合同，后代纠纷是可以通过合同解决的，防止纠纷的发生